Roadmap Transaccional A-Z

Las 5 fases completas de una operación de financiamiento privado inmobiliario con fideicomiso híbrido.

Fase 1: Captación y Pre-calificación

Objetivo

Identificar y pre-calificar prospectos para financiamiento.

Pasos

1. Contacto inicial — El comprador encuentra un inmueble en el listado GoWeBa o contacta por referencia.
2. Formulario de solicitud — Captura de datos básicos:
   • Identificación oficial (pasaporte para extranjeros)
   • País de residencia fiscal
   • Rango de inversión deseado
   • Inmueble de interés
   • Fuente de fondos (empleo, negocio, inversiones)
3. Pre-calificación automática — Verificación inicial:
   • Lista de sanciones (OFAC, UE, ONU)
   • PEP screening (Personas Expuestas Políticamente)
   • Verificación básica de identidad
4. Carta de pre-aprobación — Si el prospecto pasa, se emite carta indicativa con términos estimados.

Entregables

• Expediente digital del prospecto
• Reporte de pre-calificación
• Carta de pre-aprobación (no vinculante)

Fase 2: Due Diligence

Due Diligence del Comprador

1. KYC completo:

   • Identificación oficial vigente
   • Comprobante de domicilio (no mayor a 3 meses)
   • Comprobantes de ingresos (últimos 3 años)
   • Declaraciones fiscales del país de origen
   • Carta de referencia bancaria
   • Formato de declaración de origen de fondos

2. AML/LFPIORPI:

   • Entrevista presencial o videoconferencia
   • Validación contra listas PLD
   • Perfil transaccional esperado
   • Monitoreo continuo durante la vida del crédito

Due Diligence del Inmueble

1. Jurídico:

   • Certificado de libertad de gravámenes (RPP)
   • Título de propiedad del vendedor
   • Verificación de uso de suelo
   • Constancia de no adeudo predial
   • Constancia de no adeudo de agua y servicios
   • Verificación de zona (restringida o no)

2. Técnico:

   • Avalúo comercial por perito certificado
   • Inspección física del inmueble
   • Verificación de construcción (permisos, licencias)
   • Estudio de mercado comparativo

3. Ambiental (si aplica):

   • Manifestación de impacto ambiental
   • Verificación ZOFEMAT (zona federal marítimo-terrestre)

Entregables

• Reporte completo de due diligence
• Avalúo comercial certificado
• Dictamen jurídico del inmueble
• Aprobación del Comité de Crédito

Fase 3: Formalización

Documentos Legales

1. Contrato de fideicomiso híbrido — Instrumento principal:

   • Identificación de todas las partes
   • Descripción del inmueble
   • Fines del fideicomiso (tenencia + garantía)
   • Derechos y obligaciones de cada parte
   • Procedimiento de ejecución extrajudicial
   • Causas de terminación

2. Contrato de mutuo con interés — Crédito entre prestamista y comprador:

   • Monto del crédito
   • Tasa de interés
   • Tabla de amortización
   • Garantía fiduciaria (referencia al fideicomiso)
   • Causas de vencimiento anticipado

3. Pagaré — Título de crédito que ampara la deuda.

4. Permiso SRE — Si el comprador es extranjero.

Firma y Constitución

1. Firma ante notario público de Quintana Roo.
2. Inscripción del fideicomiso en RPP.
3. Pago de derechos e impuestos de constitución.
4. Desembolso de fondos al vendedor vía fideicomiso.

Entregables

• Escritura pública del fideicomiso
• Contrato de mutuo firmado
• Pagaré suscrito
• Constancia de inscripción RPP

Fase 4: Administración del Crédito

Operación Mensual

1. Cobranza — Recepción de pagos mensuales del comprador.
2. Distribución — Asignación de pagos: intereses al prestamista, capital al fideicomiso.
3. Reportes — Generación de estados de cuenta mensuales para todas las partes.
4. Monitoreo — Seguimiento de indicadores:
   • Puntualidad de pagos
   • Saldo insoluto
   • Cobertura de garantía (LTV)
   • Cumplimiento de condiciones del contrato

Administración del Fideicomiso

• Pago anual de honorarios fiduciarios.
• Pago de predial y servicios (según lo pactado).
• Seguros vigentes sobre el inmueble.
• Informes periódicos del fiduciario.

Dashboard GoWeBa

Fase 5: Incumplimiento y Ejecución

Protocolo de Mora

1. Mora temprana (1-30 días) — Aviso amigable, recordatorio de pago.
2. Mora intermedia (31-90 días) — Carta formal de requerimiento. Intereses moratorios según contrato.
3. Mora grave (91+ días) — Declaración de vencimiento anticipado.

Ejecución Extrajudicial

El fideicomiso de garantía permite ejecución sin necesidad de juicio:

1. El fiduciario notifica al deudor la intención de enajenar.
2. Se otorga plazo de 15 días para subsanar.
3. Si no subsana, el fiduciario procede a la venta del inmueble.
4. Del producto de la venta:
   • Primero: gastos de ejecución y honorarios fiduciarios.
   • Segundo: saldo adeudado al prestamista (capital + intereses).
   • Tercero: remanente (si lo hay) al deudor/fideicomisario.

Convenio de Dación en Pago

Alternativa a la ejecución forzosa:

• El deudor entrega voluntariamente el inmueble.
• Se extingue la deuda (total o parcialmente, según acuerdo).
• Menores costos y tiempos que la ejecución.

Fuente: Informe "Financiamiento Privado Inmobiliario — Quintana Roo" elaborado para GoWeBa Legal, 2026.