Costos, Honorarios e Impuestos
Desglose completo de costos para operaciones de financiamiento privado inmobiliario en Quintana Roo.
Costos del Comprador
Al Cierre de la Operación
| Concepto | Porcentaje / Monto | Base |
|---|---|---|
| Impuesto de Adquisición de Inmuebles (ISAI) | 2-4% | Valor de operación |
| Honorarios notariales | 0.5-1.5% | Valor de operación |
| Inscripción RPP (Registro Público de la Propiedad) | ~0.5% | Valor de operación |
| Avalúo comercial | $5,000-$15,000 MXN | Tarifa fija |
| Constitución del fideicomiso | $15,000-$50,000 MXN | Tarifa bancaria |
| Permiso SRE (extranjeros) | ~$5,000 MXN | Tarifa fija |
| Gastos de originación del crédito | 1-3% | Monto del crédito |
| Total estimado al cierre | 5-10% | Valor de operación |
Costos Recurrentes
| Concepto | Frecuencia | Monto Estimado |
|---|---|---|
| Honorarios fiduciarios | Anual | $8,000-$25,000 MXN |
| Predial | Anual | 0.1-0.3% del valor catastral |
| Seguro del inmueble | Anual | 0.3-0.5% del valor |
| Cuota de mantenimiento (condo) | Mensual | Variable según desarrollo |
| Administración del crédito | Mensual | Incluido en tasa |
Costos del Vendedor
| Concepto | Porcentaje | Notas |
|---|---|---|
| ISR sobre ganancia de capital | 35% sobre utilidad | O tasa efectiva según tabla |
| Comisión inmobiliaria | 3-6% | Si aplica |
| Cancelación de gravámenes | Variable | Si existen cargas previas |
Honorarios de Participantes
Fiduciario (Banco)
- Comisión de apertura: $15,000 – $50,000 MXN
- Honorarios anuales: $8,000 – $25,000 MXN
- Comisión por ejecución: 1-3% del valor de venta (solo si se ejecuta)
Notario Público
- Honorarios: 0.5-1.5% del valor de la operación
- Incluye: Protocolización, certificaciones, inscripciones
Asesor Legal
- Due diligence: $20,000 – $60,000 MXN
- Redacción de contratos: $30,000 – $80,000 MXN
- Acompañamiento total: 1-2% del monto de la operación
GoWeBa (Administrador/Intermediario)
- Fee de originación: 1-3% del crédito
- Fee de administración mensual: Incluido en spread de tasa
Impuestos Aplicables
Para el Comprador
-
ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles)
- Tasa en Quintana Roo: 2-4% del valor mayor entre operación y avalúo.
- Se paga una sola vez al momento de la adquisición.
-
Predial
- Impuesto anual sobre la propiedad.
- Base: Valor catastral (generalmente inferior al valor comercial).
-
IVA (si aplica)
- Los intereses del crédito pueden estar exentos de IVA cuando se estructura adecuadamente el fideicomiso.
- Las comisiones de intermediación sí causan IVA (16%).
Para el Vendedor
-
ISR sobre Enajenación de Inmuebles
- Tasa: hasta 35% sobre la ganancia de capital.
- Exención: casa habitación (una vez cada 3 años, hasta ~$4.6 millones MXN).
-
IVA — Exento si es bien inmueble destinado a casa habitación.
Para el Prestamista
-
ISR sobre intereses percibidos
- Persona física: acumulable a ingresos, tasa marginal.
- Persona moral: 30% sobre utilidad fiscal.
- Extranjero: retención del 4.9-35% (según tratado fiscal aplicable).
-
IVA — Intereses de créditos hipotecarios para vivienda están exentos (Art. 15 LIVA).
Estrategia Fiscal Comparada
Persona Moral vs. Fideicomiso de Inversión
| Aspecto | Persona Moral | Fideicomiso de Inversión |
|---|---|---|
| Tasa ISR | 30% corporativa | Transparente (paga fideicomisario) |
| Deducibilidad de gastos | Amplia | Limitada |
| Distribución de utilidades | Dividendo (doble tributación) | Directa al fideicomisario |
| Complejidad administrativa | Alta | Media |
| Protección patrimonial | Limitada | Patrimonio autónomo |
| Recomendación | Para operaciones grandes y recurrentes | Para GoWeBa (fase inicial) |
Para el Comprador: Fideicomiso vs. Sociedad Mercantil
| Aspecto | Compra vía Fideicomiso | Compra vía Sociedad |
|---|---|---|
| Acceso zona restringida | ✅ Directo | ✅ Indirecto |
| Protección del bien | Alta (patrimonio autónomo) | Media (activo social) |
| Costo de mantenimiento | Medio | Alto |
| Simplicidad | Media | Baja |
| Flexibilidad de transferencia | Alta | Media |
| Obligaciones fiscales | Predial + fiduciarias | Contabilidad completa |
Ejemplo de Costos: Operación Típica
Escenario: Compra de departamento en Playa del Carmen por $300,000 USD con financiamiento al 70%.
| Concepto | Monto (USD) |
|---|---|
| Precio del inmueble | $300,000 |
| Enganche (30%) | $90,000 |
| Crédito (70%) | $210,000 |
| ISAI (3%) | $9,000 |
| Notario (1%) | $3,000 |
| RPP (0.5%) | $1,500 |
| Constitución fideicomiso | $2,500 |
| Avalúo | $600 |
| Permiso SRE | $250 |
| Gastos originación (2%) | $4,200 |
| Asesoría legal | $3,500 |
| Total desembolso inicial | $114,550 |
| Costo anual recurrente | ~$3,500 |
Fuente: Informe "Financiamiento Privado Inmobiliario — Quintana Roo" elaborado para GoWeBa Legal, 2026.